فروش مال مشاع

برای اینکه در مورد فروش مال مشاع صحبت کنیم باید بگوییم مشاع یعنی چه؟

در پاسخ باید گفت مالی که متعلق به دو یا چند نفر مالک باشد و قسمت مشخصی از آن مال، متعلق به هیچکدام از مالکین نباشد بلکه همگی در تمام مال حق دارند را مال مشاع می گوییم.

مثلاً فرض کنید دو نفر با هم پولی وسط می گذارند و یک خودرو می خرند. نمی توانیم بگوییم که قسمت صندوق عقب و صندلی های عقب مال یکی است و قسمت موتور و داشبورد مال شریک دیگر! در ملک هم همین است. وقتی دو نفر شریک مشاعی یک ملک هستند نمی توان گفت قسمت جنوبی ملک مال یک نفر است و قسمت شمالی آن مال نفر دیگر. در آپارتمان ها ما هم مالکیت اختصاصی داریم و هم مالکیت مشاعی. پشت بام قسمت مشاعی است و خودِ واحد و انباری قسمت اختصاصی هستند.

افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع بدین معناست که مالکیت مشاعی به مالکیت اختصاصی (مفروز) تبدیل می شود.

چند نکته در مورد افراز ملک مشاع

1- تقسیم ملک مشاع (افراز) سند دار، توسط مقامات ذیصلاح انجام می شود. حتی اگر اشخاص با توافق یکدیگر نسبت به تقسیم و افراز اقدام کنند باز هم بدون تأیید مراجع قانونی بی اعتبار است.
2- تقاضای افراز به اداره ثبت محل باید تسلیم شود.
3- افراز املاک فاقد سند رسمی در دادگاه انجام می شود.
4- پس از افراز برای هر یک از مالکین سند 6 دانگ صادر می گردد.
5- در بسیاری از املاک از جمله آپارتمان ها با تقاضای افراز موافقت نمی شود.

دستور فروش مال مشاع

هر یک از شرکا می توانند در صورتی که سایر شرکا حاضر به فروش مال مشاعی نباشند، تقاضای صدور دستور فروش را از دادگاه بنمایند.

دستور فروش مال مشاع یا حکم فروش مال مشاع؟ طرح دعوی فروش مال مشاع چگونه است؟

به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357/8/22 در صورتی که اداره ثبت با تقاضای تقسیم (افراز) موافقت نکند، هر یک از مالکین مشاعی می توانند تقاضای دستور فروش مال مشاعی را از دادگاه بنمایند. بنابراین تصمیم که دادگاه می گیرد دستور است؛ یعنی در قالب حکم نیست و آثار حکم را ندارد. به این معنا که قابل تجدیدنظرخواهی نیست و نیاز به تشکیل جلسه و ابلاغ به شرکا نمی باشد (هر چند برخی از محاکم جلسه تشکیل می دهند.)

دادخواست فروش مال مشاع

تقاضای فروش مال مشاع از طریق دفاتر خدمات قضایی به عمل می آید و دادگاهی که ملک در آنجا واقع شده است به تقاضا رسیدگی خواهد کرد. در دادخواست باید اسامی تمامی شرکاء نوشته شود. اگر برخی از شرکاء فوت شده باشند باید گواهی انحصار وراثت آنان اخذ شده باشد. پس از صدور دستور، در واحد اجرای احکام دادگستری، ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شده و به مزایده گذاشته می شود. پس از آن کل 6 دانگ ملک در مزایده به فروش می رسد و وجه آن به صندوق دادگستری واریز می گردد. هر یک از شرکاء به میزان سهم خود می تواند وجه خود را برداشت نماید.

نمونه دادخواست (درخواست) فروش مال مشاع

ریاست محترم دادگاه
با عرض سلام
اینجانب مالک مشاعی ….. دانگ از 6 دانگ ملک به پلاک ثبتی ….. می باشم و 5 شریک دیگر من، حاضر به فروش ملک مزبور نمی باشند. از آنجایی که ملک غیر قابل افراز است، تقاضای صدور دستور فروش ملک را از آن دادگاه محترم دارم.

این یک نمونه ساده از دادخواست است. ولی توصیه می شود جهت هرگونه اقدامی از جمله طرح دعوی فوق یا دادخواست تقسیم مال مشاع با ما مشورت کنید.

فروش مال مشاع بدون اجازه شریک

اگر یکی از شرکا بدون اذن شریک، اقدام به فروش مال بکند چه حکمی دارد؟ فروش مال مشاع بدون اجازه شرکا توسط یکی از شرکا اگر فقط نسبت به سهم خودِ شخص باشد، اشکالی ندارد. ولی اگر سهم سایرین فروخته شود، از مصادیق فروش مال غیر است. البته در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.

خلع ید ملک مشاع

خلع ید از ملک مشاعی به معنای این است که یکی از مالکین مشاعی از دادگاه بخواهد که مالک یا مالکین دیگر از ملک بیرون بیایند. در دعوای خلع ید وقتی حکم، توسط دادگاه به نفع مالک صادر می شود، ملک از تصرف متصرف خارج می شود و به مالک تحویل داده می شود. ولی در خلع ید مشاعی، ملک از تصرف متصرف (که در عین حال مالک هم هست) خارج می گردد ولی به هیچ کس تحویل داده نمی شود. در واقع ملک توسط دادگاه پلمب می شود و هیچ کس حق ورود نخواهد داشت.

تصرف عدوانی در ملک مشاع

تصرف عدوانی در ملک مشاع شرایط خاص خودش را دارد. به این معنا که اگر یکی از مالکین مشاعی با توسل به زور اقدام به تصرف ملکی کند که قبلاً در تصرف شریک دیگر بوده است، می توان تحت عنوان تصرف عدوانی طرح دعوی نمود. البته اثبات آن و نحوه طرح دعوی، موضوعی تخصصی است که توسط وکیل می بایست بررسی گردد.

پرسش و پاسخ‌های متداول

معنی دستور فروش ملک مشاع چیست ؟

هر گاه دو یا چند شریک صرفنظر از میزان سهم هر یک یا تعداد شرکا بخواهند به حالت شراکت و اشاعه در ملکی پایان دهند و یک یا چند شریک راضی به این امر نباشند متقاضی می تواند پس از طی تشریفات تقاضای فروش ملک مشاع را بنماید.با دستور قاضی و صرفنظر از رضایت و تمایل سایرین یا عدم رضایت انها با دستور دادگاه ملک در قالب مزایده به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود و وجه ناشی از فروش آن به نسبت سهم هر یک از شرکا به آن شریک داده می شود.

آیا برای طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع، قبل از آن گرفتن حکم عدم افراز ضروری است ؟

بر اساس رویه غالب بله، باید قبل از طرح دعوای دستور فروش ملک مشاع تقاضای افراز نموده و حکم عدم افراز را از اداره ثبت اخذ نمود.با این وجود برای پایان و فروش مال مشترک و مطالبه سهم راه هایی وجود دارد که با سپردن پرونده به یک وکیل با تجربه و متخصص املاک طبیعتاً در زمان کوتاهتری می توانید به مقصود پایان اشاعه و شراکت دست یابید.

آیا در مورد ملکی که به واسطه ارث بین شرکا و ورثه مشترک است نیز می توان تقاضای دستور فروش نمود ؟

بله، فرقی نمی کند که منشأ شراکت و اشاعه ارث باشد یا یک قرارداد.در هر حال و به هر دلیل که چند نفر شریک یک ملک باشند می توان از این روش استفاده کرد.

اقداماتی که شریک یک ملک می تواند برای حفظ حقوق و منافع خود انجام دهد چیست ؟

1- تقاضای افراز از ثبت محل 2- تقاضای صدور حکم خلع ید مشاعی 3- تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع 4- ..........

برچسب‌ها: فروش مال مشاع, خرید مال مشاع, مال مشاع, زمین مشاع

وبلاگ حقوقی محمد نصری مهاجری...